1.4 固定利率个人住房贷款和浮动利率个人住房贷款
固定利率
期限最长为30年
固定利率为阶段性固定，实行固定利率的期限最长不超过10年
现在银行产品提供3年、5年和10年三个固定期限档次
贷款利率实行下限管理
特点：贷款利率组合灵活，利率风险小
优点：可以锁定利率，回避利率上升风险
缺点：当利率走稳或下调时不划算
浮动利率
利率随市场利率或法定利率的变动调整
优点：贴近市场利率水平，当利率下降时，可降低成本
缺点：当利率上升时，借款人多付利息
1.5 借款合同要素变更和调整
贷款期限变更
还款方式变更
抵押物变更
2.等额本息还款
2.1 每期等额款额的计算
实质
贷款是P，求A(P-A)
2.2 贷款余额的计算(A～P)
实质：将尚未归还的年值，折现为已还款期末的现值
Pm-贷款余额
n-贷款期数
m-已归还期数
2.3 每月付款中本金与利息的构成
计算总利息=月还款额×期数-本金
第一个月，利息1=本金×月利率
第一个月还款中本金=月还款额-利息1
第二个月，利息2=(本金-第一个月还款中的本金)×月利率
第二个月还款中的本金=月还款额-利息2