中级房地产辅导：房地产估价的市场法
一、市场法概述
概念：选取一定数量的可比实例并将它们与被估价房地产进行比较，然后对这些可比实例的成交价格进行适当的处理来求取被估价房地产价值的方法。(比准价格)
理论依据
价格形成的替代原理，即同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格
适用对象
适用于评估住宅、写字楼、商铺、标准厂房、开发用地等数量较多、经常发生交易的项目；不适合特殊厂房、机场、学校、纪念馆、古建筑、寺院等较少发生交易的项目，以及在建工程之类可比性差的房地产项目
二、搜集交易实例
必须内容完整、真实
数量上尽可能地多
内容：
交易实例房地产的状况
交易双方
成交日期
成交价格
付款方式
交易情况
三、选取可比实例
可比实例选取的四方面要求：
(1)可比实例房地产应是被估价房地产的类似项目
(2)交易类型与估价目的相同
(3)成交日期与估价时点尽量接近。
(4)成交价格是正常价格或可修正为正常价格
数量上3～10个为宜。
四、建立价格可比基础
五、交易情况修正
1、 交易情况修正的内涵
如果可比实例的成交价格不是正常的，则应将其修正为正常的，如此才能将其作为估价对象的价格，这种修正称为交易情况修正。
2、 特殊交易情况(6种情况)
利害关系人之间的交易
急于出售或急于购买
双方或一方缺乏对市场行情的了解
双方或一方对交易房地产有偏好
交易方式特殊
交易税费非正常负担
3、 交易情况修正的方法
百分率法
可比实例的成交价格×交易情况修正系数=正常价格
差额法
可比实例的成交价格±交易情况修正额=正常价格